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西雙版納房價上天,誰的鍋?

發布時間:2018/7/5 15:53:25

    以環保部先對海南島填海作出點名批評,而后海南全域限購作為前車之鑒,這片世外桃源還能任人自由享用多久,懸了。賣玉與翡翠已經滿足不了大家了?一起組團來抬高景洪的房價才那么爽嗎?在“房住不炒”的基調下,炒房肯定會引來限購令的追殺。

    6月6號,景洪市出臺了限售政策,要求在景洪市買的房要在繳交契稅兩年后才能交易。同時,一個項目一個人只能買兩套。調控還說,開發商如果捂盤將會受到嚴厲懲罰。另外,還調控提出完善差別化的住房信貸政策,加大土地供給、盤活存量土地,適時推出限價商品房,加強預售許可環節的管理,培育租賃市場等意見措施。其實從調控的力度來看,政府對購買端的收緊力度并不算嚴厲,至少沒達到開篇那個樓盤銷售說的那么悲觀,基本拿房后兩年內就可交易。

    這個交易年限,對比一二線城市動輒五年起的門檻來說,算是十分符合景洪市的城市線定位。而同一購房者只能在同一項目里購買兩套商品房,更是基本沒有影響。但適時推出限價商品房、培育租賃市場這兩個面向開發端的措施看起來就特別一二線了。因為2017年,景洪全市常住人口540500人,戶籍人口425420人。這是一個小型城市,它的消費能力不高,且戶籍人口占據了78.7%,它也不存在租賃市場。但就是這樣一個常住人口基本都是本地人的小城市,成為了云南省第二個出臺限購政策的城市,第一個是省會昆明。西雙版納、大理、麗江是云南旅游最熱的幾個地點,但后面兩者的現代化程度,其實都高于西雙版納。據相關數據顯示,今年5月昆明二手房均價在11396元/㎡,而大理二手房價格達到11195元/㎡,直逼昆明二手房價格。西雙版納則以均價9519元/㎡緊隨其后,排名第三。

    而保山、普洱、麗江、玉溪,每平米房價均已超過6千元;臨滄每平米房價5953元;余下的德宏、楚雄、曲靖、昭通、紅河、文山、怒江、迪慶每平米房價都在4千以上。從價格上來看,大理似乎應該比景洪更先調控。

    但景洪率先被盯上的原因,當地銷售告訴記者,是因為它的增幅太過扎眼。從具體項目來看,2016年5月份,西雙版納萬達城洋房售價5500元/㎡左右,2017年西雙版納萬達城洋房售價翻番達到11000/㎡,而目前西雙版納萬達城洋房售價約為13000/㎡。雅居樂西雙林語項目2017年時高層售價約為8000/㎡,目前售價已到12000/㎡,合院別墅產品更是漲到了29000元/㎡。

    整個西雙版納區域的房價從2016年開始,就以50%的年增長速度在狂飆。而大理,2013年至今,其新房的銷售均價就一直穩定維持在7500元/㎡以上,起點太高,所以增幅看起來就相對平穩,不至于成為“出頭鳥”。那么,西雙版納的房價,是誰炒起來的?得說,這個鍋“春暖花開”要背四分之一。從2015年開始海南的限購政策便不斷加碼,西雙版納雖然沒有“面朝大?!?,但依然春暖花開,不少開發商把國家說的“美好生活”理解成開發“旅游地產”。在海南樓市漸漸控死之時,西雙版納的樓市暴漲,一定程度上是承接了來自海南的投資轉移。政策與變味的“旅游地產”將原本打算在海南購房的投資者,推向了云南。也就是說西雙版納上了天的房價,炒房客要背四分之一。玩過英雄聯盟的人都知道,如果對方想越塔直接上個引燃表示勸退:如果你敢越塔強殺我就要開大招了。如果沒玩過英雄聯盟肯定聽過一個成語叫殺雞儆猴吧。

    6月6日西雙版納的限購政策不算嚴厲,不過投資者再這樣玩,難免擔保國家不會開大招了。同樣春暖花開的還有大理。那么,西雙版納限購之后,外溢的資金會不會涌進大理呢?從數據來看,2017年開始,大理的銷售表極其漂亮。據當地統計局公開數據顯示,2017年,大理商品房銷售面積96.77萬平方米,同比增長10.90%。其中,現房銷售面積同比增長11.17%,期房銷售面積增長10.6%。商品房銷售額68.94億元,增長27.62%。至年底,商品房待售面積僅16.97萬平方米。同年12月,全國70個大中城市房價指數中,大理新建住宅價格漲幅排名全國第三。再看今年的數據,國家統計局發布的全國70個大中城市房價指數顯示,大理4月新建商品住宅價格環比上漲1.2%,漲幅相比上月擴大0.3個百分點,且高出昆明漲幅0.5個百分點;相比去年同期上漲8.7%,同比漲幅相較上月收窄0.6個百分點。4月大理二手住宅價格環比上漲0.5%,漲幅相比上月擴大0.2個百分點,且高出昆明漲幅0.2個百分點;相比去年同期上漲4.9%,同比漲幅相較上月擴大0.3個百分點。對了,一位大理的銷售告訴記者,“4月海南限購后投資客應該先來大理咨詢才被帶去西雙版納的,因為因為整個大理庫存量特別低。

    “偷偷告訴你,我們大理現在很多開發商都在捂盤,要是查下來一查一個準?!備孟鬯檔?。另外,七月份昆明到大理將開通動車,屆時昆明到大理僅需2個小時。對于這件事,昆明大理的開發商買了一大堆軟文通稿,宣稱:大理的房地產市場勢必將迎來一次井噴。但記者個人覺得,這些通稿引來的應該是限購而不是購房者。大理目前不限購限售,房價從2017年開始升溫,目前價格指數漲幅還沒達到調控紅線,因為開發商的捂盤以及庫存量低,目前大理房價漲幅趨勢平穩。但如果突然涌進大批購房者去沖擊大理樓市或者涌進大量的大型房企,大理大概率將成為云南的第三個調控城市。讓西雙版納房價上天,剩余四分之二的鍋得開發商背了。

    2018年6月17日,云南西雙版納南博會再次達成九筆合作簽約,約總投資261.7億元,簽約項目涵蓋旅游文化、商貿物流、房地產業、制造業、農業等產業和項目。實際上,在版納類似于上述此類的簽約合作已不在少數,但最終都會變味成地產開發。不知道這次的261.7億元,能“去地產化”多少。記者曾多次探訪西雙版納,2012年時走到了西雙版納普洱茶文化博覽園,有趣的是,這個博覽園里沒有一葉普洱茶。只有商場廣場、酒店與住宅。翻開歷史資料可知,西雙版納普洱茶文化博覽園當時總規劃面積為640畝,預計總投資10億元,但最終卻變成了一個叫西雙十二城的項目,據說這項目賣的還不錯。一些開發商借助旅游地產名義“明修棧道、暗度陳倉”,在西雙版納變相圈地和開發房地產已是常態。在2012年之前,與海南一樣,西雙版納的當地人對高樓并沒有太多的了解,他們認為,自家的竹樓、板房都能夠住的很好。

    但2012年,萬達來到西雙版納后,這一切都變了(目前這個項目歸融創所有)。2015年9月26日,萬達國際度假區盛大開業,當天吸引了54萬人到場,整個西雙版納被擠得水泄不通。萬達帶來了萬達廣場,帶來了IMAX電影院、主題樂園、傣秀劇場、酒店群、酒吧街、超市等等一系列現代化的配套,改變了西雙版納的消費格局,也讓世人發現這里能培育出高端旅游地產的潛力。再后來,雅居樂也來了。且它的體量比萬達大得多——雅居樂在西雙版納的項目總占地2.5萬畝,萬達西雙版納國際度假區占地約1萬畝,而綠城,今年3月接手了景洪市勐泐大道與流沙河交匯處一個175畝的代建項目。大項目對西雙版納來說已不再罕見,包括世紀金源集團、萬達集團、保利集團、中國平安、云南城投、華僑城等在內的眾多大型開發商和財團,已經在西雙版納這片熱帶雨林中跑馬圈地,劃好了各自的領地。這些體量加起來,夠他們在西雙版納開發30年以上了。如果限購持續加碼,西雙版納很可能變成這些開發商的“麥城”。景洪當地人告訴記者,他們根本購買不起均價一萬以上的房子,上述幾家企業的房子,全都在他們的能力承受范圍之外。很顯然,這幾家房企從一開始所預期的購買人群,都是“外人”。

    住宅空置率也成為當地房地產市場的現實隱憂,有開發商甚至稱景洪市部分樓盤空置率達到七八成。景洪當地人將這些小區形容為黑燈社區,就是普通居住小區,其他任何服務也沒有??⑸掏ü約旱撓跋熗υ諶段詮愣嬤魎婺傻拿籃?,組織看房游,吸引那些在一二線城市被壓力與霧霾包裹,內心充滿避世想法的中高收入人群。當然,他們設定的房價,比一線城市低了好幾截。但也明顯高于當地均價,畢竟他們是品牌開發商。講真,記者是佩服品牌開發商的造城能力和業務能力的,幾年搖旗吶喊下來,項目基本自成了一個小城,且一期期推盤售罄,圈內外名聲大漲。但入夜以后,一棟高樓亮燈不足三戶的空置率,一下拆穿了這個邊陲小鎮華而不實的樓市現狀。另外,房地產的大量開發,導致當地環境被嚴重破壞。被譽為“景洪城的眼睛”的白象湖,還被開發商公然填湖建房。先后將湖區北面的70余畝土地改變用途,現今的白象湖的水已經被完全抽干,昔日的游樂場也變成了開發商的售樓處。

    另外云南政府是嚴控西雙版納開發高爾夫球場的,然而“屢教不改”,西雙版納多個旅游地產項目以體育公園、休息綠地等名稱為“幌子”都規劃了高爾夫球場。包括西雙版納國際旅游度假區占地90公頃的體育公園,就是一個高爾夫球場。西雙版納成為繼海南之后國內旅游地產開發的又一片熱土,數以千億的房地產開發資金在北回歸線上唯一的這塊綠洲上掀起圈地熱潮。所謂的旅游度假區、旅游綜合項目、文化產業園等項目,幾乎無一例外地都包含房地產開發,且房地產開發在這些項目中的地位頗為重要,甚至是項目的主要盈利來源和依托。據官方資料統計發現,目前眾多知名或不知名的開發商、非開發商在西雙版納投資旅游地產的資金規模已經超過1500億元。

    把西雙版納房價高漲的鍋甩給一家企業肯定是不客觀的,春暖花開的西雙版納,想來的,已經來的企業太多?!奧糜?產業”本是一個很好的概念,但是大規模的房地產項目開發與炒房,不僅破壞了此地的自然環境,也哄高了房價,帶偏了該有的“產業”發展。以環保部先對海南島填海作出點名批評,而后海南全域限購作為前車之鑒,這么多房地產企業進入西雙版納“炸山”,這片世外桃源還能任人自由享用多久,懸了。

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