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萬科要“拋棄房地產”究竟暗藏啥隱情?

發布時間:2018/7/5 15:18:34

    6月29日萬科召開股東大會,會上傳出驚人消息:萬科要“拋棄房地產”!萬科董事會主席郁亮在會上表示:“十年后,萬科還會是地產公司嗎?我想不是了,如果還是,那也是慘淡經營了。我現在琢磨我們各地的公司把‘地產’這幾個字都拿掉,萬科的名字取得太好了,沒有叫萬科地產,而是萬科企業?!?

    在談到萬科將向什么地方轉型之時,郁亮表示,萬科未來是美好生活的服務商,未來想到萬科,就會想到美好的生活,而不是建幾棟房子的開發商。

    從萬科高層的近期表態來看,地產大佬萬科要高調轉型,逐步與“房地產”說再見。在戰略目標上已經定位于“美好生活的服務商”(此前稱是“城市配套服務商”),這個范圍實在有些廣泛。

    面對房地產大佬萬科的高調轉型的聲明,很多學者驚呼看不懂,因為萬科去年的市場份額在增加,業績表現也很靚麗,正是在房地產市場中順風順水之時,為啥還非要宣布萬科準備轉型發展了呢?

    首先:同業競爭越來越慘烈,利潤越來越微薄,萬科若不轉型就沒有好日子。由于這些年房地產市場的火爆,引來了無數國有和私營的資金參與,同業競爭情況越來越激烈。

    與此同時,房企的利潤率也不算很高,數據顯示,2015年、2016年,A股上市房企的平均凈利潤率只有9.69%、9.73%。2017年也不過11.7%。事實上,如果全行業平均一下,房地產行業的利潤率還要低一些。

    再者,房地產調控政策密集出臺。2018年下半年以后,房企的好日子將要終結。近日,住建部聯手七部門對北京、上海等30個城市的房地產亂像進行專項整治。重點打擊對象有四個方面:投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告。這使得廣大房企認為,較嚴的監管風暴馬上要來了。

    此外,本來一二線城市受到調控,開發商就在2017年開始布局三四線城市,而現在因為去庫存已經接近尾聲,棚改專項貸款將收歸總行。所以,棚改貨幣化安置將逐步減少,未來棚改實物安置將成主流。受到棚改收緊的影響地產股集體暴跌,萬科的股價從6月25日至今已跌去了約15%。

    更要命的是,各地紛紛拿出限購政策。6月24日至26日三天時間,先后有西安、長沙和杭州三座城市發出通知,要求“在限購區域內,暫停向企事業單位及其他機構銷售住房”。7月2日,上海也加入了限制企業購買商品房的行列。本來房企的主要客源是企業購房,只要一開盤,新盤就被炒房企業秒殺。現在企業炒房行為也被遏制了。

    再次,房企債務率居高不高,而償債高峰期已經到來,融資難度正在增加。一方面,經過了2015-2016年的業績擴張之后,現在上市房企的負債率普遍較高。上市房企的負債率卻逐年攀升,2017年達到了78.82%,創下2005年以來的最高點。而目前監管層都在要求房企降杠桿,控風險。

    另一方面,房企的融資金額受到遏制,下半年流動性不足是大問題。房企融資壓力明顯加大。據同策咨詢統計顯示,5月份40家房企融資總額為451.17億元,環比減少逾40%,融資總額為近一年來最低。更要命的是,多數房企的融資成本都在10%以上。

    本來國內融資渠道不暢,房企還能通過海外融資來獲得資金。據了解,萬達、金科等十多家國內房企在海外以債券形式進行融資。2018年1-5月,房企海外資本市場融資數據達到了71筆,合計293.72億美元,不過,監管部門很快要求控制境外發債的節奏,以保障債務的安全性。

    最后,國內房地產市場前景趨于飽和,而房地產長效機制即將到來。在萬科的股東大會上,有股東提問,有數據顯示,中國目前是戶均一套房,管理層怎么看?萬科高層則回應,戶均套數已達到發達國家的中等水平,國內房地產需求趨于飽和,因此,我們對這個行業還是很謹慎的。

    事實上,萬科高層的擔憂并不是沒根據的,隨著國內長效機制的建立,未來中國房地產市場將形成多渠道供給。就是富人住高檔住宅,中等收入者住保障房,而收入低的群體可以住租賃房和廉租房。一旦房地產長效機制建立后,商品房需求會大幅減少,這也迫使萬科“居安思?!?,對自己的業務進行轉型。

    未來萬科將會從二個方面轉型:一方面,不僅是建造住宅房產,而且還要給住宅加入一些高科技的元素,以方便人們的生活起居。比如:人雖出行在外,但仍能通過手機調控居室里的家電。另一方面,通過出售房子,獲得大量客戶圍繞客戶的需求再做增值,這種收入類似于“互聯網服務收入”。

萬科管理層宣布“拋棄房地產”,這主要是因為房地產市場份額瓜分殆盡。同時,未來國內房地產需求也會降溫。而且這個市場受到了監管者的嚴厲調控,同時利潤率下滑,融資渠道也被封堵。在這種背景。萬科選擇轉型是正確的,不過轉型之路不好走,需要萬科用很長時間漫漫來改變。

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