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全國樓市庫存高達90億平米 至少需7年才能賣完

發布時間:2017/1/16 18:12:21

根據鐘偉的測算,全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算,需要至少7年時間才能消化。

樓市庫存已經成為懸在中國經濟頭上的一把達摩克里斯之劍。

根據國家統計局數據,2015年前10月,房地產開發投資同比下降0.5%,為近十年來首次出現同比下降,1-11月降幅擴大至1.3%,且存在進一步下降的趨勢,其對于經濟的貢獻率也再度創歷史新低。

“從歷史經驗來看,在銷售面積回暖半年左右,新開工回暖?!敝泄甘芯吭撼N窀痹撼せ畦そ檣?。2015年1-6月,商品房銷售面積同比轉正,但截至11月,全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

房地產投資數據持續萎靡的一個主要原因在于樓市高庫存。也因此中央經濟會議以罕見的大篇幅對房地產庫存進行了論述,并把去庫存寫入了2016年經濟工作的“五大任務”中。

會議亦描繪了去庫存的政策方向,包括加快農民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道;同時還提到勵房地產開發企業降價、取消過時的限制性措施、建立購租并舉的住房制度等方法。

雖然基調是去庫存,但是中央經濟工作會議對于房地產政策的定調,卻非簡單的刺激消費的救市方案,而是針對新型城鎮化背景下,中長期間房地產行業的系統性解決方案。

自1998年住房信貸化開始,中國房地產在17年的高速增長下,已經進入“存量時代”,與此同時,新一輪住房制度改革也悄然開啟。

解構高樓市庫存

去庫存已經成為國家任務,但是有關樓市庫存的全口徑數據,卻依然缺乏。

根據國家統計局數據,截止到11月底,全國商品房待售面積6.9637億平方米,比10月末增加1004萬平方米,處于歷史高位。

根據國家統計局的定義,商品房待售面積,指報告末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。

上述口徑不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

北京中原地產市場分析師張大偉也告訴21世紀經濟報道記者,上述數據并未如期反映當前的庫存的實際狀況。

另根據國家統計局數據,在建未售面積約為48億平方米,待開工面積為8.5億平方米,以2.4的容積率計算,全國整體庫存約為63億平方米。

但這仍未是全口徑的樓市庫存數據。在北師大教授鐘偉看來,除了現房、期房的數據,還有新拿地、閑置未開工等將轉為樓市庫存的數據,另外,此前曾大舉開建的3600萬套保障房以及當前以及未來一段時間將力推的棚戶區改造也將納入統計范圍內。

根據鐘偉的測算,全國的樓市庫存至少是85億-90億元平方米。按照過去3年平均銷售速度計算,需要至少7年時間才能消化。

受庫存壓力的影響,今年以來,房地產投資同比增幅持續放緩和快速下滑?!敖衲攴康夭≌蹲釋仍齜中祿?,已快接近2009年2月的歷史最低值?!鄙緲圃撼鞘杏刖赫ρ芯恐行鬧魅文吲舴傷?,房地產投資下降直接拖累經濟增長,初步測算,今年前三季度,房地產投資對經濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點,創下2000年以來的新低,幾乎要落入負增長貢獻軌道。

在鐘偉看來,去庫存不只是2016年的工作重點,也將是未來5年乃至更長一段時間的工作重心。

“1998年-2014年上半年,房地產行業投資增長比其它行業增長要快,引領著中國經濟增長15年?!敝游案嫠?1世紀經濟報道記者,而反觀2014年到今年二季度,房地產從以前的有引領的正能量作用現在轉為拖后腿了,“未來5年,房地產不給經濟惹麻煩就不錯了”。

住房需求測算

存量時代的房地產規律也悄然生變,“2014年四季度之前,房地產行業都是這樣,銷售變好了,兩三個季度后,開發商就耐不住寂寞開發新土地、新項目,也就是說,銷售好轉不到半年,投資也將好轉”,鐘偉介紹,但是樓市高庫存之下,上述情況已經不存在。

2015年1-6月,商品房銷售面積同比轉正,但截至11月,全國房屋新開工面積仍同比下降14.7%。

消化高達90億平方米的高庫存,是穩投資,促進經濟增長的不二選擇,但高達90億平方米的庫存如何消化,無疑是未來的政策主要著力點。

全聯房地產商會創會會長聶梅生認為,庫存量最大的問題在于消化慢,如此高的庫存量我國以前也曾達到過,但當時在政策刺激之下,很快就消化了,下降到3億平、4億平的水平。

實際上,以“穩定住房消費”為基調的一系列樓市支持政策,在2015年已經次第推出。

縱向比較一下,政策自2008年至2015年已實施五次降息,四次全面降準。五年以上長貸利率降至4.9%的歷史低點,存準率也回落到2010年的寬松水平;樓市限制性政策諸如限購、限貸等也次第退出,首付降至3成甚至更低;營業稅免征年限由5年改為2年等。

政策的刺激效果也很明顯,房地產銷售面積增速已經從1至2月的-16.3%,逐步回暖。國家統計局數據顯示,截止到11月底,樓市銷售10.9億平方米。

據中國指數研究院測算,未來五年商品住宅總需求為年均10億平方米左右。

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